No momento da morte de uma pessoa, seu acervo patrimonial é transmitido imediatamente aos seus herdeiros legítimos ou testamentários, conforme exposto no artigo sobre a ordem legal  para recebimento da herança.

Todavia, existem duas formas de se excluir um herdeiro da sucessão, a indignidade e a deserdação. Neste artigo, será realizado um estudo sobre a exclusão por indignidade, prevista nos artigos 1814 a 1818 do Código Civil.

Existem exemplos famosos de exclusão hereditária por indignidade, como o caso de Suzane Von Richthofen, condenada por participar do homicídio dos pais, e Adriana Ferreira Almeida, conhecida como viúva da mega-sena, condenada por ser mandante do homicídio de seu marido, que havia ganhado naquela loteria.

O instituto em comento prevê a possibilidade de exclusão de qualquer herdeiro, legítimo ou testamentário, que tiver atitude reprovável contra o falecido, violando seu direito à vida, à honra e à integridade física e moral quanto à livre disposição de seus bens.

O art. 1814, do Código Civil elenca três hipóteses de exclusão dos herdeiros:

I – que houverem sido autores, co-autores ou partícipes de homicídio doloso, ou tentativa deste, contra a pessoa de cuja sucessão se tratar, seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente;

II – que houverem acusado caluniosamente em juízo o autor da herança ou incorrerem em crime contra a sua honra, ou de seu cônjuge ou companheiro;

III – que, por violência ou meios fraudulentos, inibirem ou obstarem o autor da herança de dispor livremente de seus bens por ato de última vontade.

Apesar da maioria da doutrina e jurisprudência considerarem o rol do art.1814 como taxativo, ou seja, que não admite interpretação extensiva para abarcar outras hipóteses não previstas, já existem decisões judiciais relativizando o cenário legal e contemplando situações não mencionadas no artigo, desde que possuam a mesma gravidade e finalidade daquelas.

Assim, há decisões pela indignidade de herdeiro por ato infracional análogo ao homicídio, por abandono afetivo e material e latrocínio, por exemplo.    

Importante ressaltar que a exclusão sempre dependeu de decisão do juízo cível, declarada por sentença judicial, em processo que garanta ao suposto indigno direito ao contraditório e ampla defesa.

Esta ação pode ser proposta por qualquer interessado na exclusão, desde que obedeça ao prazo de 4 anos, contados da abertura da sucessão. Ou seja, ultrapassado o período de 4 anos do falecimento, extingue-se o direito de demandar a exclusão do herdeiro ou legatário acusado de ser indigno.  

Em alteração recente, trazida pela lei 14.661, de 23 de agosto de 2023, restou estabelecido que, em qualquer dos casos de indignidade do art. 1814, a perda da herança será consequência direta do trânsito em julgado da sentença penal condenatória do herdeiro indigno. Isto é, a exclusão não dependeria de ação no juízo cível, caso já exista condenação com trânsito em julgado na seara criminal.

Apesar de buscar simplificar a situação ao prever a exclusão automática do herdeiro, na prática, a ação no juízo cível ainda será a opção mais segura, em diversas situações, para evitar riscos ao exercício do direito de demandar a exclusão por ato indigno.

Por exemplo, o réu pode ser absolvido, o crime pode prescrever no juízo criminal ou pode ocorrer uma transação penal. Enfim, inúmeras são as possibilidades de que, após transcorrido o período de 4 anos (prazo para demandar a exclusão na esfera cível), não exista sentença penal condenatória.  

Caso o interessado fique aguardando inerte a sentença penal condenatória, pode ver seu direito de demandar a exclusão do indigno ser fulminado pela decadência.

Por se tratar de uma medida punitiva, os efeitos da exclusão serão pessoais e não atingirão os descendentes do excluído. Nesse caso, o indigno é considerado como se pré-morto fosse e seus descendentes herdam em seu lugar. Mas para evitar que o excluído receba os bens da herança que foram para seus descendentes, a ele é vedado receber esses bens como herança, caso sobreviva aos seus sucessores.

Se o herdeiro a ser excluído receber seu quinhão e realizar alienações onerosas a terceiros de boa-fé e atos legais de administração, estes serão válidos, desde realizados antes da sentença de exclusão. Aos outros herdeiros subsiste somente o direito de demandar perdas e danos, caso prejudicados.

Por fim, cumpre salientar que o herdeiro indigno pode ser reabilitado. Ou seja, ele pode receber o perdão do ofendido, que deve ser expresso em testamento ou em outro meio autêntico. Com a reabilitação expressa, o indigno se torna apto a participar da sucessão normalmente, como qualquer outro herdeiro.

Caso o indigno não receba a reabilitação expressa, fará jus apenas aos bens direcionados a ele pelo ofendido em testamento, desde que o testador já tivesse ciência da causa da indignidade ao tempo que fez o testamento.  

Explicamos que este artigo não possui a pretensão de esgotar o assunto, sendo muito importante a consulta a um advogado em caso de dúvidas sobre o tema.

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Entendemos que o tema é relevante e complexo. Portanto, é imprescindível suporte jurídico especializado no tema.

O escritório Couto, Lourenço & Miranda Advogados Associados conta com profissionais qualificados, com experiência em direito civil e sucessões, que te proporcionarão suporte na ação de exclusão de herdeiro da forma precisa, pessoal e humana, com a sensibilidade e solidariedade  que a situação exige.

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A pensão não tem um valor fixo na legislação brasileira, sendo definida em cada caso concreto, levando-se em consideração dois fatores: a necessidade do alimentando (ou seja, o gasto médio dos alimentandos com necessidades básicas como alimentação, saúde, educação, moradia, vestuário, lazer, etc) e a possibilidade do genitor (a capacidade econômica de pagar um valor sem prejudicar sua própria sobrevivência). Importante ressaltar que, em se tratando de pensão para os filhos, a obrigação existirá mesmo se os genitores estiverem desempregados, já que o Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei nº 8.069/1990) é claro ao estabelecer que aos pais incumbe o dever de sustento, guarda e educação dos filhos menores.

Muitas vezes, quando o casal se separa amigavelmente, e define um valor para o pagamento de pensão, acabam não se preocupando com a formalização deste acordo judicialmente, o que pode gerar grande prejuízo aos menores e ao tutor principal, que é geralmente a mãe, caso o alimentante atrase ou deixe de pagar a pensão. Isso porque a obrigação de pagar a pensão só é estabelecida por decisão judicial. Ou seja, a obrigação do sustento é presumida, mas o valor da pensão e o momento exato do pagamento são elementos que têm que ser definidos por sentença, ainda que esta só homologue o acordo firmado entre as partes.

Apenas a existência da sentença autoriza os alimentados exigirem o cumprimento da pensão judicialmente, caso haja atraso ou suspensão do pagamento.

O DEVEDOR DE PENSÃO SEMPRE PODE SER PRESO?

Quando há um atraso, ou a suspensão do pagamento da pensão, o alimentado, por meio de seu representante legal (mãe ou pai tutor), deve propor uma ação de execução, para exigir que o devedor pague a dívida consolidada.

A execução pode ou não levar à prisão do devedor, dependendo do rito escolhido, o que deverá ser definido junto com o(a) advogado(a) especialista.

A dívida que justifica a prisão é aquela referente às últimas três parcelas em aberto, e às que vencerem durante o processo. Importante ressaltar que a prisão não quita a dívida, mas serve como forma de pressionar o devedor a pagar o que deve. A prisão tem duração de até 3 meses, após os quais, com ou sem pagamento, o devedor é liberado.

Já a dívida consolidada há mais de 3 meses não admite a prisão do alimentante. Nesse caso, a execução utilizará de outros meios para constranger o devedor a pagar a dívida, como sua inclusão em cadastros de inadimplentes, o protesto, a retenção de carteira de motorista e passaporte, e, o mais comum, o bloqueio de contas bancárias, até o limite da dívida.

Nada impede, porém, que sejam propostas duas ações concomitantes, em caso de haver muitas parcelas inadimplidas, e o pedido de prisão for um mecanismo de coerção eficiente.

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Não há dúvidas de que não vale a pena deixar de formalizar a guarda e a pensão para os filhos menores, mesmo quando os genitores não eram casados, e mesmo quando há acordo sobre o valor da pensão.

Apenas a formalização dos termos por sentença judicial garante o direito dos alimentantes de cobrar a pensão judicialmente.

Para tal, é indispensável a assessoria de advogados especialistas em direito de família, para orientar a melhor forma de pactuar os termos da pensão, e para atuar nas execuções, caso estas sejam necessárias.

O escritório Couto, Lourenço & Miranda Advogados Associados conta com profissionais qualificadas(os), que poderão prestar um serviço individualizado para cada caso.Entre em contato e fale com um de nossos especialistas!

Introdução

A regularização de condomínios é um processo essencial para garantir que as propriedades sejam reconhecidas oficialmente e que possam funcionar conforme a legislação vigente.

No Brasil, a Regularização Fundiária Urbana (REURB) surge como uma ferramenta crucial nesse processo, ajudando a resolver questões de legalidade e assegurar direitos tanto para os proprietários quanto para os moradores.

O Que é REURB e quais as suas vantagens?

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é uma política pública criada pela Lei nº 13.465/2017 com o objetivo de regularizar áreas urbanas ocupadas por assentamentos informais, garantindo o direito à moradia e à documentação adequada.

A REURB busca transformar aquelas áreas de ocupação irregulares em áreas formalizadas, oferecendo aos moradores a possibilidade de regularizar sua situação imobiliária, obter títulos de propriedade e garantir acesso a serviços públicos e também a infraestrutura.

Além disso, ela simplifica procedimentos e reduz custos com a regularização por dispensar, em alguns casos, a realização de estudos ambientais e de impactos para a vizinhança.

Por que Regularizar um Condomínio?

Regularizar um condomínio é fundamental para garantir a segurança jurídica e os direitos de todos os envolvidos (moradores, interessados, herdeiros, prefeitura, entre outros). Aqui estão algumas razões pelas quais a regularização é importante:

1. Segurança Jurídica: A regularização proporciona uma documentação legal, de modo a comprovar a posse e propriedade do imóvel, reduzindo o risco de conflitos e litígios futuros;
2. Acesso a Financiamentos: Com a regularização, é possível obter financiamentos e empréstimos para melhorias e manutenção do condomínio, já que as instituições financeiras exigem a documentação correta para liberação do crédito;
3. Valorização Imobiliária: Imóveis regularizados têm maior valorização no mercado, o que é benéfico tanto para proprietários e herdeiros quanto para investidores;
4. Acesso a Serviços Públicos: A regularização permite que o condomínio tenha acesso a serviços públicos essenciais, como água, esgoto, energia elétrica, coleta de lixo e pavimentação da via;
5. Conformidade Legal: Estar em conformidade com a legislação evita multas e sanções impostas por órgãos reguladores e facilita a convivência e a gestão do condomínio, pois fica mais fácil de administrá-lo.

Prazos e Requisitos para a Regularização de um Condomínio

Os prazos e requisitos para regularizar um condomínio variam conforme a situação específica e o município. No entanto, alguns requisitos e etapas gerais incluem:

1. Levantamento de Documentação: É necessário reunir documentos como a planta do condomínio, certidões negativas e registros de propriedade. Além disso, é fundamental ter o apoio de um profissional qualificado, como um advogado especializado em direito imobiliário.
2. Elaboração de Projeto de Regularização: A regularização deve seguir um projeto técnico que contemple a situação atual do condomínio e as modificações necessárias para atender às exigências legais, o que deve ser feito sob orientação técnica de um profissional habilitado.
3. Aprovação pelos Órgãos Competentes: O projeto deve ser submetido à aprovação dos órgãos municipais de planejamento e urbanismo, que irão verificar a conformidade com as normas locais e impactos ambientais.
4. Registro em Cartório: Após a aprovação, o condomínio deve ser registrado em cartório para obter a documentação oficial que comprova a sua regularização.
5. Prazos: Os prazos podem variar, mas geralmente incluem períodos para a elaboração do projeto, aprovação pelos órgãos competentes, em alguns casos a propositura de ação judicial, finalizando-se com o registro em cartório.

Além disso, a implementação da REURB pode seguir por meio de dois processos:

i) Reurb-S: destinada a núcleos urbanos ocupados por população de baixa renda. A Reurb-S pode ser gratuita para os ocupantes e pode ser implementada diretamente pelos municípios, sem necessidade de intervenção do Poder Judiciário, em que pese ser importante a consultoria jurídica.

ii) Reurb-E: destinada a núcleos urbanos ocupados por população de qualquer renda. A Reurb-E pode ser implementada por meio de ação judicial ou por meio de um termo de compromisso firmado entre o poder público e os ocupantes do núcleo urbano, a fim de assegurar o cumprimento das normas vigentes.

Conclusão

A regularização de condomínios, facilitada pela REURB, é um processo vital para garantir a segurança jurídica e a valorização dos imóveis, além de propiciar comodidades, acesso a financiamento e evitar conflitos de propriedade. Entender os requisitos e procedimentos envolvidos é crucial para proprietários e moradores que buscam formalizar suas propriedades e assegurar seus direitos. Contar com o apoio de profissionais especializados e seguir as etapas corretamente pode fazer toda a diferença na efetividade da regularização.

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O escritório Couto Lourenço & Miranda fornece atendimento por profissionais com mais de 12 anos de atuação na advocacia, capacitados e especializados em Direito Imobiliário, de modo a te atender com máxima eficiência. Entre em contato pelo telefone ou pelo whatsapp.

A permuta é uma espécie de contrato prevista no artigo 533 do Código Civil, sendo o instrumento jurídico pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, sem que haja, necessariamente, o envolvimento de dinheiro na operação.

Somos muito familiarizados com os contratos de compra e venda, onde uma parte adquire de outra um bem, pagando o preço em moeda corrente. Pode ser um veículo, um imóvel, uma vaca ou até mesmo uma bala no sinal de trânsito. Pelo contrato de compra e venda, uma parte se obriga a entregar uma soma em dinheiro e a outra se obriga a entregar um bem móvel ou imóvel.

Mas não temos tanto conhecimento acerca do contrato de permuta ou troca, onde um contratante se obriga a dar uma coisa em troca de outra, desde que não seja dinheiro. Não há obrigação de que os bens sejam iguais e nem mesmo que possuam o mesmo valor, ou seja, esse contrato cuida da alienação de um bem por outro bem, diverso de dinheiro.

Neste artigo exploraremos a permuta de imóveis, que podem ser casas, lotes, apartamentos, entre outros. A permuta pode ser efetivada de duas formas, sem torna e com torna.

A permuta sem torna tem lugar quando os bens possuem o mesmo valor ou valor equivalente. Neste caso, por exemplo, José e Maria possuem, cada um, um imóvel avaliado em R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) e resolvem realizar a troca de um pelo outro, sem qualquer complementação em dinheiro. Assim, após a permuta, José será proprietário do apartamento de Maria e esta da casa de José, por exemplo.

Já a permuta com torna ocorre quando um dos bens tem valor superior ao outro. Por exemplo, José possui um imóvel de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil) e vai trocá-lo pelo imóvel de Maria, que é avaliado em R$ 500.000,00 (quinhentos mil). Nessa situação, José receberá o imóvel de R$ 500.000,00, dando em pagamento seu imóvel de R$ 400.000,00 e mais R$ 100.000,00 (cem mil) em dinheiro (torna).   

Após a elaboração e celebração do contrato de promessa de permuta, deve ser lavrada escritura pública que, posteriormente deverá ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência dos imóveis seja formalizada em suas respectivas matrículas.

A permuta pode trazer vantagens aos contratantes, como não precisar vender seu imóvel para adquirir outro, não necessitar de financiamentos e parcelamentos, além de possíveis vantagens tributárias.  

Todavia, como toda transação imobiliária, a permuta envolve, por exemplo, a celebração de um contrato complexo, a análise da situação jurídica dos imóveis e acompanhamento do pagamento dos impostos devidos. Por isso, é extremamente recomendável a contratação de um advogado especialista para te orientar durante a realização da permuta.

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Entendemos que o tema é complexo e merece atenção para evitar problemas. Portanto, é importante que os interessados em adquirir um imóvel por permuta conte com um suporte jurídico especializado.

O escritório Couto, Lourenço & Miranda Advogados Associados conta com profissionais qualificados, com experiência em direito civil e imobiliário, que poderão te ajudara realizar a permuta da forma que melhor lhe atenda.

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Desde 2007, com a publicação da Lei nº 11.441, é possível a realização de inventário, partilha, separação consensual e divórcio consensual por via administrativa. Os critérios para tal é que todos os envolvidos, sejam os herdeiros no inventário, ou o ex-cônjuges no divórcio, estejam de acordo com todos os termos do inventário, do divórcio, e das respectivas partilhas de bens, como já explicamos em nosso artigo Notas sobre o processamento do inventário e da partilha.

No entanto, mesmo diante do consenso, havia uma limitação para o procedimento administrativo: ele não poderia ocorrer caso houvesse menores ou pessoas incapazes envolvidas. Ou seja, havendo herdeiros ou filhos menores de idade ou incapazes, os procedimentos de inventário e divórcio tinham obrigatoriamente que ocorrer no judiciário, com a intervenção do Ministério Público, e a homologação do acordo pelo juiz.

Agora, com a nova resolução do CNJ, a existência de menores e/ou incapazes não é mais impeditivo para que o inventário e o divórcio sejam processados em cartório.

No caso do inventário, a resolução autoriza o registro em cartório desde que a partilha garanta a parte ideal da herança a qual o menor ou incapaz tenha direito. Para garantir essa medida, antes do registro, a escritura deve ser analisada e aprovada pelo Ministério Público, que, caso entenda que a divisão dos bens não reflete o direito do menor, remeterá a escritura ao judiciário.

No caso do divórcio consensual, fica ao cartório apenas a possibilidade de se realizar a partilha dos bens, já que para as questões referentes à guarda, ao regime de convivência e à pensão alimentícia continua a obrigatoriedade de processamento e decisão judicial. Ou seja, o procedimento administrativo será interessante apenas para ex-casais que realizaram o divórcio e deixaram pendente a partilha de bens.

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Soluções que agilizem os procedimentos para resolver as questões patrimoniais entre particulares, que já estejam de acordo sobre os termos, como os casos de inventário e divórcio consensuais, são sempre bem vindas.

No entanto, as decisões e acordos são sensíveis, e devem observar as normas legais que limitam as decisões particulares, como, por exemplo, a observância obrigatória da linha sucessória legal.

Por tal razão, a legislação e as resoluçãoes do CNJ mantém a obrigatoriedade de que os processos administrativos em cartório sejam acompanhados por advogados.

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O que é a usucapião extrajudicial?

A usucapião é um instituto jurídico que permite que o possuidor de um bem imóvel adquira a propriedade desse bem por meio da posse prolongada e contínua, em condições específicas que serão apresentadas.

Com a promulgação da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, a usucapião extrajudicial ganhou destaque como uma alternativa ao processo judicial tradicional – que muitas vezes era extremamente demorado.

A usucapião extrajudicial é um processo administrativo que pode ser realizado diretamente no cartório de registros de imóveis, sem a necessidade de propositura de ação judicial.

Requisitos necessários:

Para que seja possível a usucapião extrajudicial, o interessado deverá cumprir os requisitos estabelecidos pelas Leis nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil) e Lei 13.465/17 (Lei de regularização fundiária). Os principais requisitos são:

1. Posse Pacífica e Contínua: O possuidor deve demonstrar que possui o imóvel de forma contínua, sem interrupções e sem oposição. A posse deve ser exercida de maneira mansa e pacífica, sem disputas ou contestações. Para isso, podem ser intimados, inclusive, os confrontantes (vizinhos) do imóvel e aqueles que possuam direitos legais de propriedade sobre o bem, conforme matrícula do imóvel.
2. Prazo de Posse: O tempo necessário varia conforme o tipo de usucapião. Tem-se como prazos mínimos os seguintes:
3. Usucapião Ordinária: 10 anos.
4. Usucapião Especial Urbana: 5 anos.
5. Usucapião Especial Rural: 5 anos.
6. Usucapião Extraordinária: 15 anos, podendo ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver realizado obras de caráter produtivo.

Registra-se, ainda, que o tempo de posse poderá ser somado com o dos antecessores, desde que juntados os devidos comprovantes.

• Justo Título e Boa-fé (apenas em algumas modalidades de usucapião): Se for o caso, é necessário comprovar a boa-fé e ter um justo título (documento que, embora não transfira a propriedade, demonstre a intenção de adquirir o imóvel de boa-fé), como um contrato de compra e venda, por exemplo.
• Não Expropriação do Imóvel: O imóvel não pode ser objeto de disputa judicial ou estar em processo de expropriação.
• O pedido de usucapião extrajudicial deverá ser realizado por requerimento assinado por advogado especializado junto ao cartório de registro de imóveis competente e deverá conter:
• Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo de posse;
• Planta e memorial descritivo assinado por profissional habilitado com ART e assinados pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.

Destaca-se que se a planta não for assinada pelos titulares de direitos e confinantes, estes serão notificados pelo registrador para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

• Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
• justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel;

Tempo de duração:

O tempo necessário para concluir a usucapião extrajudicial pode variar dependendo da complexidade do caso e da eficiência do cartório de registro de imóveis. De maneira geral, o processo pode ser mais rápido do que o judicial, com duração que pode variar de alguns meses a mais de um ano, dependendo da regularidade da documentação e da ausência de contestações dos confinantes e titulares de direitos sobre o bem.

Conclusão

A usucapião extrajudicial oferece uma alternativa eficiente e menos onerosa para a aquisição de propriedade de imóveis. Com a Lei 13.465/17, o processo se tornou mais acessível e mais ágil, permitindo que os interessados possam regularizar sua situação fundiária com mais facilidade.

Além disso, é essencial que os interessados consultem um advogado especialista em Direito Imobiliário para garantir que todos os requisitos sejam cumpridos e o processo seja conduzido de forma correta.

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O escritório Couto Lourenço & Miranda conta com advogados especialistas em Direito de Família, além de experientes e cuidadosos no trato com os cientes. Entre em contato pelo telefone ou pelo whatsapp.

O aumento da expectativa de vida no Brasil aumenta o número de idosos na população em geral. E muitas vezes, com a idade avançada, os idosos são acometidos de doenças degenerativas do sistema cognitivo, como Parkinson ou Alzheimer.

As pessoas que sofrem de uma dessas condições geralmente apresentam demência e se tornam incapazes de praticar atos da vida civil, como, por exemplo, a compra e venda de um imóvel ou um veículo, por não conseguirem exprimir sua vontade de forma livre e consciente.

Explica-se que qualquer pessoa, e não apenas os idosos, pode ser interditada, desde que se preencha os pressupostos legais para tal. Então, por exemplo, caso a pessoa não consiga exprimir sua vontade, mesmo que transitoriamente, em razão ter sofrido um acidente e estar em coma, ela poderá ser interditada.

Além disso, podem ser interditados os ébrios habituais (alcoólatras), viciados em tóxicos e os pródigos (pessoas com propensão a gastos exagerados). 

Em todos os casos acima, os familiares podem ajuizar uma ação de interdição, visando resguardar direitos e bens do incapaz de eventuais golpistas ou aproveitadores.

A interdição é um procedimento de jurisdição voluntária, ajuizada em âmbito cível, que visa a declaração de incapacidade de determinada pessoa. Ao final da ação judicial, caso reste comprovado que a pessoa não detém a compreensão necessária de seus atos, será declarada incapaz e nomeado um curador para administrar os bens.

O Curador possui apenas poderes de administração, sendo expressamente vedado pelo Código Civil a alienação dos bens do incapaz sem autorização judicial.

Assim, caso o Curador tenha a intenção ou a necessidade de alienar bens do incapaz, ele deve ajuizar ação judicial de autorização, requerendo ao Juiz que expeça o competente Alvará para a transferência do bem.

Se o bem a ser alienado tratar-se de imóvel, o Curador deverá demonstrar que o ato trará MANIFESTA VANTAGEM AO INCAPAZ, além da operação dever ser realizada pelo VALOR DA AVALIAÇÃO JUDICIAL.

Cumpridos estes requisitos, o juiz autorizará a alienação do bem imóvel, expedindo o alvará, que é o documento que permite que o Curador assine a escritura em nome do incapaz, formalizando a venda.

Todavia, no Brasil, ocorrem situações que não se encaixam na estrita legalidade exigida pelo ordenamento, ocorrendo a venda de bens de incapazes sem a necessária e obrigatória autorização judicial.

Muitas vezes, um dos filhos ou o único filho é nomeado curador e vende um imóvel que pertence ao idoso curatelado por necessidade, agindo em total boa-fé e realmente visando o bem-estar do incapaz, mas sem autorização judicial.

A menos que este Curador busque auxílio jurídico especializado, para requerer a aprovação ulterior do juiz, o ato praticado está fadado a não produzir os efeitos desejados. A ineficácia da venda deixa o Curador vendedor e o terceiro comprador em uma situação de vácuo jurídico, em que o negócio pode ser declarado nulo e as partes terem que retornar ao estado anterior à celebração do negócio.

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Entendemos que o tema é de extrema importância, por se tratar do bem estar de familiares queridos, podendo gerar desavenças entre os familiares envolvidos. Portanto, é importante que o Curador ou qualquer interessado que se encontre nessa situação conte com um suporte jurídico especializado.

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Apesar desse crescimento, a união estável não é novidade na sociedade brasileira. Pelo contrário, o reconhecimento da legitimidade das uniões estáveis, que ocorreu com a promulgação da Constituição da República de 1988, apenas pretendeu proteger juridicamente um fenômeno social que sempre existiu, de forma que o ordenamento jurídico pátrio tem evoluído no sentido de melhor regulamentaras relações entre os companheiros, notadamente no que diz respeito ao patrimônio do casal, e à consequente partilha, com a dissolução da união estável.

A seguir, falaremos um pouco sobre o regime de bens e a partilha no caso de dissolução das uniões estáveis. É importante entender as mudanças legislativas ao longo dos anos, pois vários casais, unidos há décadas, podem estar passando agora pela separação, ou mesmo pela morte de um dos pares, fatos que chamam a competência de legislações anteriores ao Código Civil de 2002, que melhor disciplinou sobre o tema.

CONCEITO DE UNIÃO ESTÁVEL

A união estável pode ser definida como uma convivência pública, contínua e duradoura entre duas pessoas, com o objetivo de constituir família.

Este conceito, há anos consolidado, tem sido cada vez mais ampliado, O reconhecimento de uniões estáveis entre pessoas do mesmo sexo, e a desnecessidade da cohabitação e da existência de filhos comuns, são exemplos de elementos que modificaram o próprio conceito de família, ampliando, assim, o reconhecimento de diversos tipos de relacionamentos afetivos como uniões estáveis.

O REGIME DE BENS DECORRENTE DA UNIÃO ESTÁVEL

Antes da Constituição Federal de 1988, as uniões estáveis não tinham reconhecimento jurídico adequado. Os direitos e deveres relacionados a elas eram limitados e frequentemente regidos por normas gerais sobre propriedade e contratos. A união estável era considerada sociedade de fato, e a principal orientação normativa sobre o regime de bens era o enunciado da Súmula nº 380 do STF, que dispunha que “Comprovada a existência de sociedade de fato entre os concubinos, é cabível a sua dissolução judicial, com a partilha do patrimônio adquirido pelo esforço comum.” Ou seja, era necessário comprovar que ambos os companheiros contribuiram para a construção do patrimônio adquirido durante a união.

A Constituição de 1988 marcou um ponto crucial na trajetória da união estável, como já dito, ao reconhecer, em seu art. 226, § 3º, a união estável como uma entidade familiar, que deve ser protegida pela lei. No entanto, o texto constitucional deixou a regulamentação das consequências jurídicas da união para legislações posteriores.

Apenas em 1996, com a entrada em vigência da Lei nº 9.278, que regulamentou o artigo constitucional, foi estabelecida a presunção absoluta de que o patrimônio adquirido durante a união estável é resultado do esforço comum dos conviventes. Assim, não era, a princípio, necessário comprovar a participação de cada convivente para a aquisição do patrimônio.

A promulgação do Código Civil de 2002, por fim, trouxe uma grande inovação ao tratar da união estável com mais detalhes. Este diploma legal equiparou os direitos dos parceiros em união estável aos direitos dos cônjuges em casamento, oferecendo uma base mais sólida para a divisão de bens.

Em seu art. 1.723, o Código Civil definiu a união estável como uma entidade familiar e introduziu o conceito de regime de bens para essa forma de relacionamento, sendo o regime padrão o da comunhão parcial de bens, a menos que as partes escolham outro regime.

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Percebe-se, pois, que uma união estável contínua e duradoura, que já entra em seus 30, 40, ou 50 anos de existência, passou por diversos diplomas legais. Isso pode levar a diferentes interpretações jurídicas sobre a partilha dos bens, em caso de separação ou de falecimento de um dos conviventes, levando a possíveis disputas judiciais entre herdeiros.

Nessa situação, a assessoria de advogados especialistas no tema é essencial, para garantir os direitos dos conviventes, resguardando a dignidade da relação e de sua sobrevivência, após tantos anos compartilhados.

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Se você está passando por uma situação semelhante ou conhece alguém nessa situação, este artigo poderá esclarecer sobre os seus direitos e deveres em uma rescisão contratual em que o imóvel não esteja completamente quitado.

Existem vários cenários de rescisões contratuais e em cada um deles os direitos são diferentes. Por exemplo, se a rescisão decorre de um atraso na entrega da obra por culpa da construtora, o consumidor deverá receber 100% dos valores pagos, com correção monetária e outros direitos, conforme artigo já publicado em nosso blog.

Se o cenário, contudo, é de uma rescisão de imóvel na planta (ainda em construção) ou lote ainda não quitado, decorrente de uma incapacidade do consumidor de arcar com as parcelas contratuais ou mesmo de um arrependimento posterior, adiantamos que a incorporadora ou vendedora poderá reter um percentual dos valores pagos, conforme explicaremos a seguir.

Quando um imóvel não é comprado à vista, é comum a seguinte divisão de pagamentos:

1) Taxa de comissão de corretagem; 2) Entrada e 3) Parcelas mensais.

Quanto à taxa de comissão de corretagem paga, ela é legalmente válida quando informada ao consumidor no ato da aquisição do imóvel, quando devidamente individualizada no contrato de promessa de compra e venda e, ainda, se o imóvel foi adquirido em local para esta finalidade, com assessoramento do corretor, como um estande de vendas.

Assim, se os requisitos acima foram cumpridos e se não houver previsão de devolução da referida taxa em caso de rescisão contratual, a incorporadora ou vendedora poderá reter integralmente este valor.

No caso de contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, é permitido ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.

Quanto ao valor da entrada e das parcelas efetivamente pagas, a incorporadora ou vendedora poderá reter um percentual desta soma, conforme o seguinte:

• Contratos comuns assinados antes de dezembro de 2018:
• Nesse caso, para contratos assinados antes de dezembro de 2018, aplica-se o entendimento jurisprudencial que, por meio de uma súmula, determinou que a retenção do percentual a título de multa seria de 10 a 25% dos valores pagos, devendo o Juiz aplicar o percentual que considerasse justo em cada caso.
• A devolução dos valores deve ser realizada em parcela única e com correção monetária desde a data de cada desembolso, decotando-se a multa descrita acima.
• Além disso, caso o imóvel estiver pronto, é devido o pagamento pelo adquirente de fruição de 0,5% ao mês ao vendedor, até a data da efetiva entrega das chaves, bem como eventuais encargos que incidirem sobre o imóvel.

• Contratos comuns assinados após 2018:

No caso de contratos assinados após a vigência da Lei dos Distratos (dez/2018), aplica-se o disposto nesta Lei (nº 13786/2018):

• Nesse caso, para contratos assinados após dezembro de 2018, pode haver a retenção da penalidade de até 10% do valor do contrato.
• As parcelas pagas podem ser devolvidas de forma parcelada, se autorizado pelo Juiz. E elas devem ser corrigidas desde a data de cada desembolso, decotando-se a multa descrita acima.
• Além disso, caso o imóvel estiver pronto, é devido o pagamento pelo adquirente de fruição de 0,75% ao mês ao vendedor, até a data da efetiva entrega das chaves, bem como eventuais encargos que incidirem sobre o imóvel.

• Contratos envolvendo patrimônio de afetação:

A retenção poderá ser de até 50% dos valores pagos em um caso específico: Quando a incorporação estiver submetida ao regime do Patrimônio de Afetação.

A retenção aqui prevista é referente à administração do imóvel e custos administrativos e operacionais.

Quais atitudes eu devo tomar para evitar ainda mais prejuízos?

Destaca-se a necessidade de Notificação imediata da incorporadora ou da vendedora quanto ao interesse da rescisão contratual, pedindo a interrupção das cobranças e a não negativação do nome daquele consumidor.

É indicado o auxílio de um advogado especializado para que haja uma análise do contrato de promessa de compra e venda e para que o consumidor seja devidamente orientado, podendo o advogado conseguir administrativamente a devolução dos valores devidos, sem que haja a necessidade de judicialização da demanda.

Caso não  haja a possibilidade de composição amigável, o consumidor deverá propor uma ação judicial contra a incorporadora ou vendedora pleiteando a rescisão contratual com devolução dos valores pagos por ele referentes à entrada e parcelas, descontando-se a penalidade de multa cabível.

Além disso, o consumidor pode pedir uma liminar para que as cobranças sejam interrompidas sem que haja a negativação de seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Conclusão

Devolver um imóvel à construtora envolve diversas considerações legais e práticas. A revisão cuidadosa do contrato de compra e venda, bem como a análise das cláusulas de retenção de valores e penalidades, é fundamental.

Fale conosco – estamos prontos para te ajudar.

O escritório Couto Lourenço & Miranda fornece atendimento por profissionais com mais de 12 anos de atuação na advocacia, capacitados e especializados em Direito Imobiliário e do Consumidor. Entre em contato pelo telefone ou pelo whatsapp.

Mas caso o projeto de reforma do Código Civil seja aprovado pelo Congresso Nacional, a situação do cônjuge será drasticamente alterada.

Isso porque hoje o Código Civil estabelece o seguinte, em seu artigo 1845:

Art. 1.845. São herdeiros necessários os descendentes, os ascendentes e o cônjuge.

A nova redação para este artigo, proposta pela aludida comissão de juristas, resta assentada desta forma:

Art. 1.845. São herdeiros necessários os descendentes e os ascendentes.

Percebe-se que o cônjuge foi excluído do rol dos herdeiros necessários. Isso possibilita que, na ausência de descendentes e ascendentes, o falecido direcione, por meio de testamento, a totalidade dos bens da herança para qualquer pessoa, não havendo mais proteção para que o cônjuge receba a legítima.

Explica-se que a legítima é formada por uma parcela indisponível equivalente a 50% (cinquenta por cento) da herança, calculada sobre o valor dos bens existentes à época do falecimento, menos despesas de funeral e eventuais dívidas. A indisponibilidade da legítima significa que ela será direcionada, obrigatoriamente, para os herdeiros necessários, caso existam.

Após esse cálculo, devem ser adicionados os bens sujeitos à colação para se chegar ao total da legítima.

A título de exemplo, suponhamos que um falecido deixou viúva, mas não tinha descendentes (filhos, netos, etc) ou ascendentes (pais, avôs, etc), sendo a herança no valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais). Deixou dívidas no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais) e as despesas de funeral totalizaram R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em caso de dúvidas, acesse o artigo sobre dívidas deixadas pelo falecido e seu pagamento pelos herdeiros.

O patrimônio líquido será R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), subtraindo R$ 100.000,00 (cem mil reais), total das dívidas e despesas funerárias, de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) referente ao valor dos imóveis.

Nesta hipótese, a legítima será constituída por metade do valor do patrimônio líquido ou R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais).  

Em conformidade com as regras atuais que regem a ordem de sucessão legal , o cônjuge sobrevivente será o único herdeiro legítimo, em razão do de cujus não possuir  descendentes nem ascendentes.

Além de ser herdeiro legítimo, por ser também herdeiro necessário, o cônjuge tem direito, por lei, a receber o valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil), não podendo o falecido dar outra destinação a essa parte da herança. A outra metade da herança, que constitui a parcela disponível pode ser destinada a outras pessoas, de acordo com a vontade do falecido.

Nas regras atuais, a pessoa que faleceu, teria direito a dispor livremente de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), que poderia deixar para um irmão, por exemplo. Mas a outra metade (legítima) é indisponível e obrigatoriamente será destinada ao cônjuge sobrevivente.

Caso o falecido fizesse um testamento deixando 100% (cem por cento) da herança para o irmão, desrespeitando a legítima, esta disposição testamentária seria considerada ilegal e seria passível de anulação para garantir o direito do herdeiro necessário a 50% do monte partilhável.

Caso a alteração proposta venha a ser aprovada no Congresso Nacional, excluindo o cônjuge do rol dos herdeiros necessários, no exemplo acima, o falecido poderia dispor de 100% (cem por cento) da herança, deixando o cônjuge sem receber nenhum centavo.

Além desta alteração, o Relatório Final da Comissão também sugere retirar do cônjuge o direito de herdar concorrendo com os descendentes e ascendentes. Nessa hipótese, caso o falecido tenha deixado filhos ou pais, por exemplo, estes serão os herdeiros da totalidade da herança, retirando do cônjuge qualquer direito sucessório.

Em razão destas eventuais alterações, o testamento será uma ferramenta cada vez mais relevante no dia a dia do brasileiro, tanto para incluir como para excluir o cônjuge da sucessão. Para saber mais sobre as espécies, cabimento e vantagens de um testamento, acesse o artigo e retire suas dúvidas.

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Entendemos que o tema é relevante e complexo. Portanto, é imprescindível suporte jurídico especializado no tema.

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